未来10年，房子到底还值不值钱？

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根据2020年央行调查组公布的数据显示，截至2019年底，我们国家城镇居民家庭总资产均值为317.9万元，其中房子的占比超过70%，房产一度成为家庭支出的头号分子。

那么，未来10年，房子到底还值不值钱？是由以下这三个因素决定的。

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首先是金融，但影响是短期的

先说下目前的社会背景。目前我们正处于一个飞速发展的时代，社会是否会迎来大变化，比如科技大爆炸，AI，大数据，物联网，量子科技；又比如国际局势是否会进一步的民粹，全球经济会否再次爆发更严重的债务危机等……暂时无法得知，但我们能通过过往经验，十分断定，我们国家未来十年定是秩序井然。

在这样的背景下，我们假设国家年化3%-5%的利率正常滚动，那么未来10年，100万的现金将滚为134.39万-162.88万；假设房屋价值将沿着社会的总M2运行，M2的增速为8%-12%，那么未来10年，100万的房子将价值为215.89万- 310.58万。总结而言，10年之后，100万的房子的价值是高于100万现金的。

但商人李嘉诚表示，全球经济不乐观，中国经济也是放缓的节奏，他已然退出房地产行业，原因就是不看好。李嘉诚不看好房地产是因为房地产行业的发展潜力已经被严重透支，不仅房价已经被透支，就是住房需求也一样被透支。但对于未来发展潜力非常大的一二线热点城市，房价的走势还是可以的。

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其次是土地的稀缺程度

如果一个城市有很强的竞争力，未来有持续的人才涌入，土地必然是稀缺资源，那么房价仍是会稳步增长的。虽然“房住不炒”得到社会广大的认同，但随着人们生活水平的不断提高，人们对于住房品质的要求也会越来越高。孙宏斌在一次年终业绩发布会上接受记者采访时表示，他依然看好未来房地产行业的发展潜力，房价会在区域和住宅品质之间慢慢出现分化，他会着力布局一二线城市的中高端住宅。

有一个现象，比如区域紧挨着的两个楼盘，可能是同样的房子，但是单价就差很多，并且单价高的楼盘更好卖一些，这并不是“人傻钱多”，而是人们对于居住品质有了更高要求的体现。

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影响房价的最后一个因素是人口

马云曾经说过，未来房子将是白菜价，此话一出，立即登上热门。随着中国老龄化，在未来，中国每一对年轻人将负担5套房。据数据统计，到2030年，我国老龄人口将达到3亿，到那时，年轻人买房将不是刚需，上一辈传下来的房子可能就有多套。到那时，我们国家老年人的增多，年轻人相对减少，所以对住房的需求会越来越少。特别是现在住房已经过剩，未来住房过剩的问题将越来越严重，在这种大环境下，房价根本就涨不上去了。

“房住不炒”已经达成社会共识，房价已经失去继续大涨的动力，对于大部分城市来说，未来房价走势还是以稳定为主。但有人口流失的三四线城市，房价可能会迎来一定的降幅；一二线热点翻倍依然存在；但是同样存在，其实就算房价翻倍，算上通胀，再扣除资金成本、房贷利息、物业费和房产税等持有房产的成本之后，基本上也不挣钱了。

10年后，房子值不值钱？如果是投资，区域地段的选择十分重要，比如市中心的高品质房子依然会是热点，但仍然是那句话，投资需谨慎。如果是刚需，那么结合自身情况，做好合理选择就行。

房地产业在宏观经济中都起到了至关重要的作用，每次经济繁荣多与房地产带动的消费投资有关，而每次经济大萧条则多与房地产泡沫破裂有关，随着楼市进入“存量时代”，为了房地产市场健康平稳发展，所以我国正在积极推进房地产的长效机制。

总结而言，我国的房价不可能再出现过去十多年的走势，将持续保持稳定，并有可能进入下跌趋势。随着我国进入老龄化社会，未来，年轻人购房将不是刚需。房子将恢复住宅性质，房住不炒的目标必然实现。

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作者：胡华成

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