早来迟来，迟早要来，房产税最快今年开征，5个重点与你利益攸关

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房产税：早来迟来，迟早要来

一项政策的发布，通常需要一到两年的时间，进行内部意见整合，以及相关行业调研。而房地产这种涉及全体国民的政策，与每个人都利益攸关，还会在上海、深圳特区进行先行试点，出台时间花费大致需要3~5年时间。

早在2016年G20税收高级别研讨会上，原财政部长楼继伟便表示，应积极推动房地产税改革。如今已经5年时间过去，房地产税还“犹抱琵琶半遮面”，迟迟不见踪影。

不过，4月7日消息，财政部相关负责人表示：“积极稳妥推进房地产税立法和改革”，算是实锤了。虽然还暂无确切的征税时间表，但行业内预计房产税会在“十四五”期间出台，也就是2021~2025年间，最快今年便有可能出台，各路新闻媒体也相继进行了预热。
早来迟来，迟早要来

对于拥有多套房的“炒房客”来说，本身就是依靠贷款进行“囤房”，房租的收益能够覆盖每个月的贷款已经算不错了。如果持有的房子没有涨价，加上房产税的征收，将会大幅加剧他们的债务额度，房子就会变成巨额的“负资产”。

欧美日韩当前之所以房价没有泡沫，很大程度上是因为他们征收了1%~3%的房产税。以美国得克萨斯州为例，如果在房产税为3%的城市，那么就相当于缴33.3年房产税，便相当于又买了一次房。眼看炒房无利可图，也就自然没人再炒房。
刚出生就有房的10后、20后

据央行最新报告统计，我国当前城镇居民住房自有率高达96%，如果房地产税全面开征，这就意味着，所有人都逃不掉“被征税”的命运。

房产税与每个人都利益攸关，那么，我国的房产税会怎么征收？首套房会免征么？征收了的税收会怎么用呢？房地产税是各城自征自用，还是“大锅烩”统一征收，统一调度使用呢？

根据我国当前试点的城市，或许我们可以推测一二，有5点非常重要的关注点，需要大家提前了解，关乎我们的切身利益，或许还会为大家省下不少钱。

一、按评估价格征收，还是按合同购买价格征收

以进行了房产税试点的上海为例，当前对二套房试点的税收计算公式为：每年应纳税额=房屋面积*住房单价*70%*税率；

上海的房价，如同上海的巍巍高楼一般高，房价作为征收房产税的一个计算因子，是按照买房的合同来征收，还是按照房产评估的市场价来收呢？

在试点房产税征收中，上海参照了日本的征收模式，也就是实行“适当的时价”。日本3年评估一次房屋价格，评估的那年被称之为基准年，评估价格被称之为基准年度价值。上海则是每年评估一次，征税则按照上年评估市场价计算，而不是按照购房合同的单价计算。

全面征税后，其它城市及地区大概率也会如此，评估价格乘以70%便是住房单价，房价越贵的地区，征收的房产税相对越高，这也是相对公平的。

二、有没有免征的面积，或者免征的套数

还是以上海为例，上海本地居民首套免征，对于二套或以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)，以及非上海市民家庭，在上海市新购的住房，均需缴纳房产税。

这也就意味着全面征税后，外来打工人员没有获得该城市户口，但是又在该城市买了房的人（没限购前买房，或买房后户口迁出上海的人群），即便是首套也会征收房产税。

其中，房屋征收的面积，会按照上海居民家庭人均60㎡进行扣除，也就是：征收面积=房屋实际面积 - （家庭人口数*60㎡），所以现在上海和重庆，绝大部分人达不到征收的标准。
首套免征

对于豪宅和大平层，房产税将来会是个额外的负担，极有可能每年凭空多出几千至上万的房产税，所以还想买豪宅、大平层的，要考虑周全了。

这也就决定了未来豪宅、大平层的房价走势，大概率会比一般性住房略差。如果不在乎这三瓜两枣的税费，以追求生活质量为第一目标的神壕，可以随性而为。

至于是否会对自住的免征，当前还无说法，又或者对拥有3套及以上的“房哥”、“房姐”，进行累进制高额征收，拥有房子越多的人征税越重，对他们来说可能会是个“噩耗”，也要政策落地后才能知晓。
对豪宅将会产生利空

三、我国的税率估计不会超1%

当前上海试行的税率，按照市场交易价格的70%计算缴纳，即适用税率为0.6%。至于住房每平的市场价格，低于当地上年度新建商品房平均销售价格2倍（含）的，税率减至0.4%。欧美日韩国家税率普遍为1%~3%，我国大概率会以稳为主，税率估计不超过1%。

对于一家3口的刚需家庭来说，房屋面积很难超越180㎡，也就是免征。但对于炒房客来说，则不那么让人开心了。如果以上海一套140㎡，每平单价为12万的房子计算，炒房客找人代持的房屋，基本只有户主一个人，每年的房产税则可以计算出为：

120000*（140-60）*70%*0.6%=40320元；

这就意味着，此套价值1680万的房产，每年要缴纳的房产税为40320元，房价每年必须要上涨0.24%，才能保证不会产生亏损。对于杠杆原本就加到极致的炒房客而言，每多一分钱的支出，都是在其庞大的债务上又加了一根稻草，随时有可能压倒这匹骆驼。
40起征，还是60起征

四、交不起房产税怎么办

最近几年在大城市买房的人，有可能一边背负着房贷，一边还着车贷，说不定连买房首付都是借来的，这就意味着一些购房群体的财务流水已经到了极限。每个月刚发工资就还各种贷款，钱包已经空空，根本无力再负担房产税，那该怎么办呢？

如果参照美国的做法，对不缴纳房产税的屋主，会宽松一个期限让其补缴。对长期不补缴的屋主，欠税会被记录下来，征信、工作、生活都会受到影响。同时，法院会告知其房屋将被拍卖，并给予补缴的时间。

对于实在没有能力缴纳的低收入群体，当地政府也会进行适当减免，并有法律保护其不被“赶出家门”。如果全面征税，我们自然也会进行人性化的考虑，但对于恶意不缴纳的，欠税记录上征信在所难免，说不定被定性为老赖也是可能的。
不交税，则可能成为老赖

五、征收的房产税怎么使用

摸着石头过河，参照其他国家的样本，我们大概率也会采用地方分级征收房产税的方式，如同房价一样因城施策，房产税将逐渐替代卖地的收入，成为地方政府的主要财政来源。

同样，房产税也会“取之于民用之于民”，将用于征收地区的教育、医疗、公共卫生、道路修建等，与当前别无二致，只不过是以前卖地的收入，将逐渐替换成房产税。

以上均是通过国外和国内试点城市，做出相对严谨的推测，仅作为意见参考，不能作为房产交易的依据，实际情况还需以房产税征收落地的政策为标准。
试点变全面开征

炒房客的噩梦：房产税

房产税的出台，无疑是对炒房客“嚣张气焰”的迎面痛击，对房价的走向，也将产生决定性影响。同时，房地产税关乎到每个人的切身利益，必然会以稳妥为主。至于这次还会不会“只闻打雷，不见下雨”则不好说，狼可能真的要来了。

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作者：郁鸾财经

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