房产税渐行渐近，上海、重庆已试点10年，能够抑制楼市泡沫化么？

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本杰明.富兰克林曾经说过一句名言：“在这个世界上，只有死亡和税收是逃不掉的。”早来迟来，迟早要来，房产税对每个人都利益攸关，网友们对征收房产税的态度也不一而足，但每次都能够引起相当激烈的讨论。

那么，我们有必要征收房产税么？如果全面征收房地产税，房东会不会将税负转嫁给租房客呢？普通老百姓只有一套房的，会不会免征呢？

以下几点，或许可以让我们了解，为什么房地产税必不可少，而且离我们渐行渐近。
上海

房产税可以补充地方财政收入

“十三五”时期，国家累计减税降费超过7.6万亿元，并且“十四五”还会继续完善减税政策。国家对企业的减税、农业补贴、教育经费，都是巨大的支持款项。

同时，80后人口数为22800万人，90后17500万，00后14600万人，呈现阶梯性地减少，工作中缴纳社保的人数在减少。进入老年阶段，领取社保的人口却持续增多，社保经费有所空缺，国家一直在划归国有资产进行贴补。

房产税有助于减少税负痛苦

虽然房地产税也是直接税，如同5000元起征的个人所得税一样，但征收的对象不同，这样有利于平衡阶级差距。直接税也不同于间接税，可以通过商品售价等渠道，转嫁给消费者，这就有利于减少税负痛苦程度，这也是我国税改的趋势。

正如网上的段子一样：“为什么我在上海月薪3万还觉得压力大？”“因为你的收入是靠工资，而不是房租”。

有的人虽然月入过万，但可能家庭上有4老下有2小，或者家庭有需要长期治疗的病人，即便是月入过万依旧入不敷出，对这样的家庭进行个税减免，就十分必要了。

在中国经济K型复苏的背景下，“富人通胀，穷人通缩”，通过税收平衡居民财富就成了必然。而中国的“富人税”在世界上属于较轻的水平，但税负的痛苦程度却高居全球第二，这也是中国普通阶层不敢生孩子的根本原因之一。
全球税负痛苦指数排行榜

抑制房地产泡沫，需要收房地产税

国家是个大家庭，由千万个小家庭组成。一个家庭如果不维持收支平衡，那就只能像美国一样大量发行国债，而美国有全球货币主导地位，可以源源不断地印钱，由全球买单。我们则只能是“自己动手，丰衣足食”。

我们这个大家庭想要要维持收支平衡，支出从各个方面来看，都是必不可少。“开源节流”中，“节流”方面可做到的不多，只有想办法如何“开源”。如果想要增加税收，可能会从哪里入手，这似乎就很明显了。

房地产是中国当前最大的财富存储池，2019年，全国的房产估值就达到了450万亿左右。2021年，仅深圳的房地产估值就在151.5万亿，卖掉整个深圳，就能买下半个美国，或者3/4的美国股市。用经济学家任泽平的话来说就是：“房地产是我国最坚硬的泡沫”。

加上欧美日韩等发达国家都有房产税，独缺中国，种种原因都预示了，中国的房地产税必不可少，而且离我们渐行渐近。4月7日的新闻发布会上，财政部的相关负责人表示：“积极稳妥推进房地产税立法和改革”，算是得到了进一步确认。
深圳湾-春笋大厦

全面征收房产税，预计会怎么收呢？

当前只有重庆和上海在试点房产税，如果从试点变全面，大概率会从“上海模式”或“重庆模式”中进行二选一。那么，它们之间有何不同呢？

1、征收范围不同，相对于“重庆模式”，上海模式更符合循序渐进的改革规律，它们的根本区别在于，房产税征收的范围不同，重庆是对存量房和增量房同时征收，也就是已经购买的和新建的房子，都需要缴纳房产税，一年一缴。
房产税试点

“上海模式”则是对新购的房屋征收，对存量的房屋不征收。并且，上海户口的首套住房不征收，上海户口的二套、非上海户口的首套，则需要按房屋的面积进行征收。对超过上海人均居住面积60㎡的房屋，会按照房屋面积和单价进行征收。

也就是说，上海是以家庭为单位征收，家中有未成年子女的，可计入减免的征收面积。家中有3口人，起征面积则为180㎡，大多数家庭都可以获得免征。因此，还想要买豪宅和大平层的需要注意了，每年可能会多出几千到几万的房产税。
房产税征收

2、征收税率不同，重庆的征收税率明显高于上海，按照0.5~1.2%的不同档次进行征收，上海则最高为0.6%。

虽然“重庆模式”存量增量都要征收，但对象只有独栋商品住宅和高档住房。并且，建筑面积交易的单价，两年在主城九区均价3倍以下的，税率为0.5%（含3倍，下同）；3倍~4倍的，税率为1%；4倍及以上的，税率为1.2%。

外地人不敢去重庆炒房，重庆的房价能够保持稳定的原因，房产税也是其中因素。三无人员（无重庆户籍、无企业、无工作）在重庆新购第二套普通住房，以及二套以上的，每年需要缴纳的房产税为0.5%。

综合起来看，“重庆模式”更像是针对高端住房的定制税，就像是为有钱人“量身定做”一般，也被网友戏称为“奢侈品税”。
“囤房”房东

上海则是按照0.6%或0.4%的两档税率（0.4%是优惠税率，满足条件较苛刻）。“重庆模式”更符合税收规律，“上海模式”则由于征收范围较小，税率更低，并且还有6项减免政策，比较符合循环渐进的改革需求。

上海房产税计算的公式为：每年应纳税额=房屋面积*住房单价*70%*税率；

如果是找人代持房子的人群，则需要注意了，我们以8万的房价，140㎡的房屋面积来计算房产税，则可以得出：（140㎡-60㎡）*80000*70%*0.6%=26880元；

这就意味着，这套价值1120万的上海的二套房，每年持有的成本会多出26880元，如果房价没有上涨达到0.24%，那么就会产生实际亏损。
房产税对房价形成利空

房产税很难转嫁给消费者

实际上，不管“上海模式”还是“重庆模式”，征税的起点都比较高，大部分普通人群是达不到征收标准的，炒房客也会进行选择规避。这或许就是房产税试点十多年，也没能阻止上海、重庆房价上涨的根本原因。

所以网上对房产税加码的呼声，随着房价的猛涨也在不断上升，大部分网友赞同首套免征，但对二套及多套的住房，应该采取累进制的收税，对多套房的多征。

虽然买房时，我们已经交了各种杂七杂八的房地产税，但如同我们买烟、买酒一样，这都是间接税，只要我们买就会征收，并不能体现不同阶层征收的差别。
房地产调控

并且，买房时征收的间接税，同样会助推房价的上升，更加的不利于房价的控制。房价的上涨，则又会被房东转嫁到二级租房市场，将房贷的压力直接转嫁给租房人群。

房产税则属于直接税，如果按照上海、重庆试点的征收办法，针对特定的人群征收，对于普通老百姓或许影响不大，但对于热衷于“囤房”的人，每年或许会多几千到几万的房产税支出，这就是一件让人不那么高兴的事了。

欧美日韩等发达国家，鲜有炒房的现象，很大程度上就是因为高额的房产税。以美国得克萨斯州为例，每年征收的税率为3%，这就意味着买房如同买车一样的消耗品，每一年都在贬值，房产税上缴33.3年后，相当于又买了一次房。
房产成了相亲的重要筹码

房产税的全面开征，能否抑制炒房的现象不得而知。但可以确定的是，中国人70%的财富都是房产，房产税怎么征收，也就与我们每个人都利益攸关。

在因为有房无房，就被划分为了两个贫富阶层的今天，甚至直接影响到了婚恋嫁娶，或许大多数人都希望房产税的尽早出台吧。



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作者：郁鸾财经

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