万科活下去一语成谶，8月份42家房企破产，这些地区的房子不要碰

温馨提示：很多手机浏览器，比如百度app，都可以语音播报本网页。方法打开本网页之后，点击 APP下方或上方"功能"按钮，里面有一个"语音播报"按钮，点击即可收听。

万科：活下去！

早在2018年9月，房地产市场投资一片欣欣向荣的气象，此时万科董事会主席郁亮却突然提出：“万科首先要做的事情，就是进行战略检讨，以‘活下去’为最终目标”。

万科作为房地产行业的龙头企业，此言一出可谓是“骇人听闻”，许多同行认为万科是不是“傻了”。龙头企业都在探讨要怎么活下去了，作为房地产行业的中小企业，那该怎么活？

如今3年过去，却不曾想郁亮的话一语成谶。二手房交易迅速转冷，房价不可能继续大幅上涨成了大家的共识，当前买房子不是在买资产，而是买负债！

中国的房地产是经济支柱产业，曾经每投资房地产1块钱，就可以拉动8.2元的GDP。甚至2020年中国的GDP能够由负转正，房地产投资的逆势大增也功不可没。

以至于不少人认为，中国经济增长和房价上涨，有着高度绑定的关系。只要中国经济还需要增长，房价就永远不会下跌。持续了20年的房地产牛市，将继续繁荣下去。

以此为依据，不少个人投资者、炒房团，以及恒大的智囊团，对楼市的走向判断都出了大问题。他们重仓押注房价将继续上涨，却没想到高层对“房住不炒”的决心如此之大。

三四线城市房子，被剔除核心资产行列

随着“三道红线”和住房指导价的颁布，楼市调控政策丝毫没有减轻，反而进入深水区。

仅今年8月份，全国宣布破产的房企达42家，并且这个趋势开始向TOP50的房企蔓延。最高负债达到了1.95万亿的恒大也慌了神，慌忙甩卖资产以求自保。

从去年开始，恒大全国共计910个楼盘，其中有613个三、四线城市的楼盘均打7.5折，优惠力度可谓是前所未有，开创了房地产行业的历史先河。

剩下的297个一二线城市楼盘中，包括当时的疫情重灾区的武汉在内，价格则没有一点下降，甚至不少深圳、上海的楼盘还在提价。

恒大旗下的优质资产众多，为何急于以斩仓的价格，即便是亏损也要出售三四线城市的楼盘呢？这些地区的楼盘，还有投资或持有价值么？

实际上，当前房子的价格之所以这么高，是因为房子同时具备了居住和金融（投资）两种属性。

随着楼市政策调控趋严，房子的金融属性将会逐渐消失。只剩下居住属性的房子，因为三四线城市的房租回报率并不高，所以价值也会随之大打折扣。

更关键的是，因为城镇化率的进程在减缓，农村人口流入城市的速度在降低，“接盘侠”变得越来越稀缺，大部分三四线城市将面临住房供大于求的状况。

大城市对人才的“磁吸效应”

人口的流动大致分为两种：农村人口涌入城镇、地区之间的人口迁移。

尤其是北方人口大量迁徙往南方，这不仅仅是生产劳动力的转移，而是带着家庭财富和购买力一起的转移，人口就是流动的GDP。

这就意味着，人口流入的城市GDP总量在提升，创造的财富在不断累积，对住房的需求量也在不断增加，从而房价将有更大的支撑力。

这也就是深圳、长沙、西安等城市，不断以人才住房补贴政策和落户政策，吸引大学生在当地落户的真正原因。

以强省会城市成都为例，2021年成都常住人口为2093.8万人，而其余下辖市（州）的人口均不足600万人，成都市对周边县市的“虹吸效应”巨大，人才都在往大城市集中。

大都市圈经济汇聚人口和财富，不论是求职机会、薪资待遇水平，还是教育、医疗、交通环境等，大都市都具有碾压性的优势，年轻人向往大城市也是理所当然。

一个现实的窘迫是，因为东北地区人口常年净流出，导致经济增长一直不尽如人意。

以至于齐齐哈尔大学、吉林大学等毕业的许多大学生，竟在当地找不到合适的实习岗位，他们不得不去北京、天津等就近的大城市寻找就业机会。

诸如法律、政法、IT等专业的学子，便很难在经济一般的三四线城市找到优质实习岗位。

即便找到了，正式工作上岗后的薪资待遇，可能也会差强人意，对不起自己4年艰辛的专业学习。也很少有高材生甘心蜗居在三四线城市，过着平凡而单调的工作生活。

“学成文武艺，货与资本家”，大学生选择去大城市就业，几乎是唯一出路，也只有大企业才给得起高端人才的薪资。三四线城市3000左右的平均薪水，不可能留住真正的人才。

所以在三四线城市生活的居民，即便自己不会去大城市打工，自己的孩子辈、孙子辈也可能要去大城市打工，三四线城市人才资源被大城市“掠夺”是很现实的问题。

中国未来的城市格局，很大概率会逐渐形成以京津冀、沪杭苏、粤港澳、成渝为主的4大都市圈，这些城市的人口和GDP之和，或将碾压其他城市的总和。

全球都市圈经济

这种城市发展的趋势已经有“前车之鉴”，一些发达国家更早经历了这个历程。

日本多山的国家地理，决定了其适宜人类居住的地区不多。其中东京城区的人口数量为1350.73万，而东京湾都市圈范围内的人口为4200万，占到了全日本1.26亿总人口的1/3。

同时，东京还有着全世界最大的铁道交通枢纽，全球第二多的世界500强总部数量，日本全国1/3的大学和全国半数以上的大学生，全球范围内资源优势仅次于纽约。

2020年，因为疫情的原因，日本GDP萎缩至5.05万亿美元，东京城区的GDP就占到了1.52万亿美元。而整个东京湾都市圈的GDP，更是占到了全国的一半以上。

东京一个城市创造的GDP，就抵得上全球很多国家的产出。这种大都市圈的经济发展成果，都是资金、技术、人才聚集在一起的耦合，缺一不可。

而其代价就是，日本全国其它大多数地区的小城市、镇、村人口数量大幅流出。村子里的年轻人几乎完全没有，不少孤寡老人因为害怕孤单，便在公园的座椅上放置“人形布偶”！

同样的，美国纽约、韩国首尔、英国伦敦、法国巴黎等国际都市，都有着相似的特点。

中小城市房子，贬值潮来临

集中优势资源打造都市圈经济，我国朝着这个方向前进的趋势很明显。

这就注定了三四线城市的房子，已经被各大聪明资金剔除了核心资产的行列，不再具有长期投资价值。恒大和各大房企，首先打折甩卖中小城市的房产，已经证明了这点。

随着二手房流动性的锁死，房子的金融属性也会逐渐丧失，回归其仅有的居住属性。持有三线或以下城市的房子，或将率先面临房子贬值、很难脱手的风险。



转载原文地址：https://baijiahao.baidu.com/s?id=1709954055553387388

作者：郁鸾财经

声明：本文仅代表作者观点，不代表本网站平台立场