未来几年或进入人口负增长时代，“接盘侠”稀缺，房子该卖给谁？

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“爽约”的第7次全国人口普查数据

第7次全国人口普查数据再次“爽约”，原本预期在4月份中旬公布，但是到了5月人口数据还是“犹抱琵琶半遮面”。于是，各路专家、学者纷纷解读为人口数据十分的“严峻”，严重不及预期。为何人口数据如此重要，以至于各大经济学家，都紧盯着不放呢？

人口数据的重要性已经无需赘言，上到是否全面开放计划生育的决策，劳动人口数量的趋势变化，人口南北迁移变化等。下到居民买房，作为房价走势的重要参考，学校招生规模，都与人口趋势的变化息息相关，人口数据则是这一切事务的重要基础支撑。
人口普查

总的人口数据虽未发布，但我们可以从一域窥全局，专家们的担心，似乎不无道理，我国的人口增长的拐点，或许已经提前到来了。

北京卫健委发布的数据显示，去年北京户籍人口，共出生10.04万新生儿，较2019年较少3.22万，同比下降幅度为24.3%，创下十年新低，并且连续3年下降幅度扩大。

2020年，其他地方区域公布的数据也不容乐观：沈阳人口出生率为6.68‰，同比降低1.67‰；宁波全市出生人口率为7.12‰，同比降低1‰；温州地区，58家助产机构住院分娩活产数为73230，同比2019年减少19.01%，新生人口创6年新低。
育龄妇女人数走势

未来几年，我国或将进入人口负增长时代

2020年，公安部统计到的新生婴儿登记户口的数量为1003.5万，按照2019年公安局登记的数据，约为统计局数据的80.5%。由此，可以倒推出2020年新生婴儿的数量，大致为1246.58万，相较于2019年的1465万，或将减少200万以上，下降幅度约为15%。

根据2019年公布的统计数据，死亡人口数为998万，推测出2020年的死亡人口数量约为1010万人。如果按照当前78.5岁的平均年龄来推算，人口的“死亡潮”将从2025年开始，骤时每年或将有超过1275万人离世，而新生婴儿数量则会降到800万以下。
人口负增长时代

同为东亚国家，也同样经历了人口红利期，经济得以高速发展的阶段，随后进入老龄化社会。如果我们参照日韩的人口增长趋势，即便是实行鼓励生育的政策，或许也无法避免陷入低生育率陷阱，人口呈负增长的态势，几乎不可逆转。

据专家推测，随着老龄化社会的加深，我国或将在2022年出现人口增长拐点，骤时人口数量达到顶峰，此后便将呈负增长，并且在2025年以后，每年或将减少400万以上人口。

每年减少400万以上人口，这意味着什么呢？我国常住人口在300万以上，400万以下的城市，包含乌鲁木齐、兰州、中山、芜湖等，这就意味着2025年后，我国将每年消失一个这样的城市，2年消失一个南京，5年消失一个深圳。
日韩具有很大的借鉴意义

顶尖富豪在“逃离”楼市

人口对房价走势的影响，短期来说或许无关紧要，但从长期来看，一个城市人口的净流入和净流出，却是影响房价的决定性因素。

东北地区人口长期净流出，是导致房价“萎靡不振”的关键因素，鹤岗的房子只需几万全款，红本就能到手。深圳、杭州等地区则截然相反，深圳每年净流入的人口数超过40万，10年就能扩张一个兰州大小的城市规模，房子供不应求，房价自然水涨船高。

但是，总的人口数据已经十分“严峻”，没有新增人口，仅仅是存量甚至是减量人口。那么未来十年，每个城市都将面临激烈的“抢人大战”，人口净流入的城市，房价或许能够维持相对平衡，人口净流出的城市，房价将面临人口减少、人口流出的“戴维斯双击”。
人口大国

2018年，楼市最狂热的时候，李嘉诚就已经陆续撤离大陆，不赚楼市的最后一个铜板。仅从对楼市研判的角度来说，李嘉诚被香港民众称之为“李超人”，没有掺半点水分。

2019年，潘石屹清仓SOHO中国的声音不绝于耳，人人都在喊：“不要让潘石屹跑了”。最重磅的，莫过于潘石屹80亿美元，甩卖了包括：北京望京SOHO、前门大街、上海的外滩SOHO在内的8大核心资产，潘石屹嘴上说着不走，身体却很诚实。

2017年，前中国首富王健林，深知万达不能在重资产的路上走下去，于是以打6折200亿的价格，将旗下77家万达酒店，打包转让给富力集团，转型轻资产运营。富力接手后，2年亏损19亿，2019年更是裁员2万余人，疫情到来后可谓是雪上加霜，债务额急剧上升。
万达酒店

2020年初，恒大便在网上直播卖房，“三条红线”政策出来后，恒大7折甩卖新房以回笼资金。同时，恒大布局贾跃亭的新能源造车，随后自建汽车生产线，转型新能源车企。

顶尖的富豪都在从楼市撤离，这就已经很能说明问题，一叶落而知天下秋，聪明的钱往往能看清未来几年，甚至是未来十年经济的脉络和走向。

对于楼市的判断，顶尖的富豪已经用脚进行了投票。今年房价一改往年“易涨难跌”的走势，形势几乎完全逆转，这就已经初步证明，他们的判断正确到“可怕”。
恒大汽车

下半年，房子或将迎来“贬值潮”

短期来看，随着“三道红线”政策的发布，以及各大城市严查“经营贷”，颁布楼市指导价格。截至到4月底，全国各城市对楼市颁布的调控政策，累计调控次数已超过150余次。

同时，“限贷令”要求银行对于个人以及房企贷款占比，不能超过规定上限。银行逐步对购房贷款的额度，做出了最大限制，很多人已经申请不到贷款。即便申请到了贷款，也是按照楼市指导价格批准的贷款额度，并且贷款利率已经悄然上浮到6个点左右。

这就意味着，不管是从供给端，还是需求端，进入楼市炒作的资金都已经被切断，国家为何要“极力限制”民众买房，打击民众买房的热情，这就很值得深思。楼市政策导向已经逆转，所以无论从长期还是短期来看，未来几年的楼市，都难言乐观。
抱团不降价，变成了偷偷抢跑

从统计数据来看，今年的楼市并没有迎来和煦的夏日暖阳，却或将进入凛冬时节。往年的3、4月份，通常是楼市“金三银四”时期，但根据房价行情网公布的数据来看，3月份，共有318座城市被纳入统计，其中房价上涨的城市有150座，下跌的城市数量则为168座。

4月份的数据尚未统计完成，但公布房价下跌的城市已经超过150座，房价下跌的趋势较3月份更加明显，下跌城市的数量增加了1/4，总体呈加速下跌的趋势。

从二手房的挂牌数量，或通过法拍房和其它手段卖房套现的现象在增多，总体的成交量在降低，房产交易已经明显进入买方市场。从房产交易网站来看，想要卖房却又不想打折，几乎是无人问津，降价卖房成为趋势，今年的下半年，房子或将出现“贬值潮”。
崩溃的炒房客

下一个“夕阳产业”

要真的落实“房住不炒”政策，首先需要消除的就是房子的金融属性，回归其居住属性。同时，房价也要慢慢回归其用来居住的价值，否则就是一句空谈。

目前来看，我们经历了“中美博弈”阶段，经历了疫情的特殊事件，即便是去年上半年，经济出现阶段性的负增长，我们也没有通过拉动房地产，以维持经济的高增长。

由此可见，房地产高速发展的红利时代已经结束，房地产行业或将与煤炭、钢铁、报纸一样，成为下一个经济学家口所说的“夕阳产业”。

#人口负增长#




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作者：郁鸾财经

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