深圳小学生连续2年减少，核心资产的标杆倒了，学区房还能买么？

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深圳学区房的“标杆”倒了

最近，在阿里司法拍卖网上，一套真实市场价约2868W的学区房，引起1.4W人/次围观，总共15位竞拍人参与角逐，一时间火爆网络。

在经过147次出价后，最终以2206万元的价格成交，单价为17.26万/㎡。不过，相对于2月初的一套同户型房源，以及同小区22.4万/㎡的均价，这套房源总价狂降了约660万。

一时间，不少人在网上高声痛呼：“白捡660万，下次还有这种拍卖要及时通知我”。

深圳作为全国楼市的风向标，对全国的房价走势都极有参考意义，深圳的优质学区房更是“酒中茅台”，均价几乎都在10W/㎡以上。

四大名小学的学区房，房价在20W/㎡以上的，也是屡见不鲜，大多数人对学区房的信仰，便来源于此。

但国城花园能够卖出22.4万/㎡的均价，靠的绝对不只是对学区房的信仰，有双一流学区的特性加持，地理位置实在是“得天独厚”，有谁不想把孩子送最好的学校呢。

小区位于深圳福田区， 隔壁就是深圳市妇幼保健院，距离深圳实验学校（小学部、初中部）仅550米，而深圳实验学校小学部和初中部，都是深圳最好的学校之一。

国城花园属于就近入读实验小学的两个小区之一，一直是深圳学区房的“标杆”，此前房价一直高不可攀，但本次拍卖狂降660万，可谓是惊爆了很多人的眼球。

值得注意的是，本次拍卖不只国城花园这个“标杆”倒下了，自2月8号发布楼市指导价以来，深圳二手房市场成交量迅速缩水，学区房的“信仰”也开始崩塌了。

前期抱团爆炒的片区，房价接连跳水，5月以来，该片区二手房一周内报价已下跌10%。

学区房的价值，在于房屋提供的居住属性，同样重要的是拥有稀缺的学位资源。

房子到处都是，鹤岗80㎡的房子只需要几万，深圳同样80㎡的房子，却可能要上千万，价格相差百倍，区别就在于其附加的价值。

问题的关键就在于此，学区房能够提供稳定的附加价值么？炒作起来的“价值信仰”，会不会像比特币一样，在某一天就突然坍塌了？

小乡村在消失，小学生数量在减少

7次人口普查数据已经出来了，65岁及以上的人口占比为13.5%，人口老龄化程度加深。并且由于我国第二波婴儿潮的时间段为1962~1975年，老龄化人口在骤然增多。

按照专家的推测，我国将在2022年达到人口数量的峰值，届时会出现人口增长的拐点，人口数量将呈负增长，并且在2025年后，每年或将减少400万以上人口。

每年减少400多万人口，这意味着什么呢？我国全域人口在400万左右的城市有：厦门、太原、贵阳、乌鲁木齐等。这就意味着2025年后，全国每年都会消失一个这样的省会级城市，南京消失只需要2年，深圳2000万以上的人口，消失也只需要5年。

人口在往城市集中，中小规模的乡、村，人口都在陆续减少甚至消失。人口的减少、迁移、流失，都会造成中小学生招生人数的减少，学校的数量自然也会减少。

来源于公开整理的资料显示，2019年全国共有普通小学16.01万所，相比2018年减少了1700所，2020年则相比2019年又减少了2100所，全国的小学学校数量为15.8万所。

同时，2019年全国小学招生人数为1869.04万人，同比2018年增加了1.74万人。但2020年全国小学生招生人数，首次出现下跌，仅为1808.09万人，相比2019年减少了60.95万人，同比较少3.3%，几乎是“拐头式”下跌。

深圳人口或首次出现净流出

深圳人口平均年龄为33岁，被誉为全国“最年轻”的城市，那么深圳的小学生招生人数，会是怎么样的呢？

深圳的常住人口一直是个谜，不过我们可以从深圳移动电话数据，瞧出一些深圳人口数据的端倪。2020年，深圳移动电话用户数为2682.07万人，同比2019年末减少214万户。

从平时深圳的公交、地铁拥堵程度来看，几乎印证了深圳人口多年净流入，去年第一次出现人口净流出的情况。超200万的人口，或许因为疫情的原因，回家过年后再也没回深圳。

从2020年统计公报的数据（下图）来看，深圳各小学招生共计19.07万人，相比于2018年20.63万人数，2019年的20.40万人数，深圳小学生招生人数，已经连续两年下降。

2020年深圳招生人数减少了6.5%，或许与全国小学适龄儿童人数减少有关，毕竟一锅粥的总数在这，分到每个学校碗里的人数必然会减少。

但更大可能的是，深圳的高房价、高消费，对人口和企业都形成了巨大的挤出效应，华为、欧菲光等不少工厂，就选择了搬迁往内地。

老家虽然拿的工资更低，但生活节奏慢、消费低，生活压力也更小。叠加疫情的影响，人们就更不愿意来深圳了，小学生人数减少，就成了意料之外情理之中的事。

如果一个地区的小学生招生人数不足，必然会放开更广片区的招生，学位资源变得更加容易获得时，也就意味着学区房的价值，将会被逐渐稀释。

学区房核心价值被证伪

所以，随着小学生人数的减少，学位资源或许将不再那么稀缺，各个小学、中学之间的“生源竞争”，将会比各个城市之间的“人才争夺战”更加激烈，想要进一个好学校，难度将会比以前减小许多。

不管是教育局改划招生片区，还是因为生源减少，学校扩大招生片区，导致学位资源不再那么紧张，附近更多的小区，都可以入读该学校，理论上都是在稀释原本小区学区房的价值。

又或者是“租售同权”的推行，行政规划、教育政策的改变，社会上的种种因素，都可以改变学区房的性质，降低或者抹掉学区房的附加价值。一旦学区房的价值被证伪，其他购房者自然不会为“虚无缥缈的价值”买单。

深圳的常住人口首次出现净流出，小学生招生人数也在减少，也就难怪为什么深圳学区房的“标杆”国城花园，宁愿以拍卖的方式，直降660万也要“割肉”套现了。



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作者：郁鸾财经

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