深圳楼市“不降价联盟”拆伙，四五线城市“雪崩”，房子还能买么

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有业主“抗不住”了

深圳楼市“变天了”，小区联合起来组成的“不降价联盟”，如今却有业主因为资金压力，背弃了小区达成的不降价、不抛售的“盟约”，选择了降价提前抢跑。

他们私下与房产中介沟通：优先带人来看自家的房子，若房产达成交易，则额外支付房产成交额1%的佣金。

要知道，自从深圳颁布指导价以来，二手房交易日趋冷清；日均销售套数从去年8月份600套左右的火爆水平，下降到了目前日均成交160套左右，昔日的排队、摇号、抽签，以及“天价”的喝茶费早已不见。

从统筹数据来看，5月份深圳市二手商品房成交面积为33.74万㎡（3695套），同比去年5月份下降55.25%；其中二手商品住宅成交为27.61万㎡（3027套），同比下降60.98%；

再从房源来看，深圳库存房源为53717套，其中一手房挂牌房源为3596套，二手挂牌房源共13947套；

相对于重庆、成都、长沙等城市动辄十多万套挂牌的房源来看，深圳挂牌房源不算多，但是相对于去年有了大幅的增长，出现了鲜有的“滞销”情况。

挂牌房源增多，成交量却趋于低下，这就意味着“接盘侠”不足，想要将手中的房子套现，就必须得使用一些“小手段”，比如说让利1%的佣金给房产中介，让其多推销自己的房子。

要知道，深圳的房产交易都是以百万计价的，除了小产权房和公寓，商品房基本都是300万以上的成交价。低于这个价格的，要么是“奇葩”类型的房子，要么就是隐藏问题太多；

成交价1%的佣金，也就意味着最少都是3万的让利，如果是成交价2000万以上的大平层，或者学区房，那就是让利20万以上，如何让房产中介不动心？

楼市凛冬将至

以前房地产商可以从银行拿钱，大肆的囤地和炒高楼价；自从去年的“三道红线”政策发布以来，要是财务不合规的房企，融资渠道便被大幅限制，借钱的成本大幅提高。

为此，许多房企不得不甩卖资产来还债，某一线房企就因为资产负债太高，更是7.5折出售新房，搞得买房如菜市场买菜一般，不打个折吆喝一下都不好卖出去；

经过10年的房地产牛市，我国的城镇化率已经超过60%，距离发达国家的80%也已经不远。该买房的刚需人群，早已经买房上车，还在看房的多半是投资性买房；

所剩下的刚需客本就不多，打7.5折降价跑量，这无疑是掀起了房地产市场的“价格战”；现金流充裕的房企选择了“死扛”，债务过多地选择了降价跑量，总之就是八仙过海各显神通；

紧接着深圳颁布了区域指导价，银行只按楼市指导价进行放贷；房贷放款下来的额度少了，这就意味着原本买房只需要付3成首付，指导价颁布后，就必须拿出5成首付的钱，加大了刚需客凑首付的难度。

更狠的是各大银行全面收紧了房贷额度，甚至已经部分停贷，即便是想要买房的刚需客，除了严查首付资金的来源以外，贷款资格和额度也是从严审核；

不少人便是因为房贷审核不通过，即便是已经看好了房，谈好了价格，只差临门一脚就能入住新房，最后却因为银行限贷停贷，不能放款而交易失败；

楼市政策就像“紧箍咒”一样越箍越紧，部分资金实力不雄厚的炒房客，已经“扛不住”还贷的压力，选择了割肉离场；部分业主也选择了背弃“价格盟约”，偷偷地委托房产中介降价卖房；

谁也想不到，仅不到一年的时间，深圳楼市已经从盛夏进入了凛冬；并且暂时看不到政策回暖的信号，漫无天日的凛冽寒风呼呼地刮，何时能够结束，并没有人知道。

房企转型，“逃离”房地产行业

持续的房地产高压政策，让人对楼市“心灰意冷”，房价不上涨便无利可图；不少追逐利益的资金，便选择逃离了房地产行业，四五线城市的房价，已经有“雪崩”的势头；

有房企选择了转行去养猪，有房企选择了去造汽车，更有房企转型轻资产物业运营，或许这就是高层目前最愿意看到的情况：沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春。

以往的房地产，每投资1块钱便能拉动8.2块的GDP，是毫无疑问的支柱产业；

但行业发展到了现在，房价已经成了老百姓的沉重负担，社会资金存储在楼市白白耗损，并不能带动生产力的进步，也不能促进科技的发展，这无疑成了大问题。

于是，打压房价不让房价上涨，楼市逐利的资金便无利可图，这些资金为了追逐更高的收益，自然会选择进入其它有利可图的行业，譬如高科技、高端制造业、智慧农业。

这就形成了房地产行业“日子难过”，但其它行业却蓬勃发展的情况；这就是我们看到的，不少国内排名靠前的房地产龙头，都在选择转型的原因。

既然房企都在选择转型其它行业，那普通人还能买房么？买了房的人还能继续持房等待升值么？我们不妨算一笔账看看；

不要赌房价“永远上涨”

实际上，房地产行业早已经过了买房就能躺着赚钱的时代，以后还想要通过买房来赚钱，无疑是拿自己的辛苦钱进行“人生的豪赌”；

买房又与买股票、存定期有所不同，存定期可以通过利息来获取收益，股票也可以做差价和股息分红赚钱；而买房除了能获得与房价不成比例的微薄租金以外，就只能靠房价上涨来赚取差价；

如果我们用200万作为首付选择了买房，在没有了200万现金的同时，还背负上了大约400万的房贷，房贷利率则约为4.9%，每个月的还贷金额为21229.07(元)；

200万存款的定期收益，即便是以5%的年化收益来算，每个月也可以有8333的利息，足以超过大多数人的工资，小日子可以过得很滋润；

但是买了房就彻底变成“房奴”了，不光每个月的理财收益没有了，反而要背负每个月2.1万的房贷，一年下来光房贷就是25.47万，年入20万的人都负担不起；

如果我们设定每月房租收益刚好就是8333元，与200万的定期收益相抵；这就意味着如果房价的上涨，不能覆盖房贷产生的利息，那么这笔买房的投资，就是亏本买卖；

通过计算我们就可以得出，花200万买一套价值600万的房子，房贷利率为4.9%，还贷期限为30年；房价必须维持以每年4.2%的速度上涨，否则将会产生亏损；

要是在前两年，或许房价一年上涨个50%都是有可能的，更不用说区区的4.9%了；但是以如今的房地产行情看来，谁又能够保证自己买的房子一定是升值的呢？

正如银保监会主席郭树清警告道：“...押注房价永远不会下跌的人，最终会付出沉重的代价”；房地产行业已经经历了整整10年的牛市，但是我们能以此判断，房价会永远上涨吗？

以后赚钱，将更难

是否还能够买房，其实每个人心中都有自己的答案，我们也无需将自己的观点强加于人；

就像一场宴席，有人已经吃好喝好，选择了在宴席最高潮的时候，悄然离场；也有人后知后觉，以为这是一场“不散的宴席”，可以一直狂欢下去；

房地产或许是此前10年最“无脑”的赚钱方式，但发布“三道红线”的转折点之后，以后想要赚钱只会越来越难，我们赚的每一分钱，都将是自己认知的变现。

#百V聊楼市#



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作者：郁鸾财经

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