关于重庆房产投资的深度思考，值得借鉴！长期、中期和短期房价！

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重庆，直辖市，地处长江经济带的核心区域，是坐拥三千万人口的人口大市和经济大市，也是国家政策扶持发展的西部高地，未来中长期的发展值得期待！

近年来，重庆的经济社会快速发展，重庆的房产市场亦是得到大众关注！

在经历2020年的疫情之下，重庆的房价几乎是稳定的状态；在大政策“房住不炒”的前提之下，再加上隔壁成都、贵阳、西安等竞争城市的限购政策，重庆的房地产市场在2021年上半年迎来了一次逆袭式的增长！

在此，笔者谈谈个人对于未来三年重庆房产投资的深度思考！

长期来看，人口流入助推产业经济发展，保障房市长期向上！

对自然界而言，房产并非是必须存在的事物；但对于人而言，房产却是关系家的概念；对于绝大多数中国人而言，有房才有家，在家的概念里，房子是必需品！

无论是否面对丈母娘或恋人的要求，房子已成为家的重要组成部分！

所以，房的价值在于人，人的数量决定房产的需求量，也自然影响房价的趋势！

这一点，从不断涌入的人口数据可以看出重庆市的城市发展前景，特别是第七次全国人口普查数据显示，全市的常住人口与2010年的2884.62万人相比，增长了11.12%，已达3205.42万人，年平均增长率为1.06%！（数据来源：重庆市统计局官网公开信息）

假设，在未来的十年，重庆的人口年平均增长率保持在1%以上；那么，每年将会有超过30万的人口进入重庆工作、生活或学习！

十年下来，就是三百万；三百万涌入的人口，还只是一个基础；实际上，三百万人中大多数都是青壮年，还会带来家中的父母等“入住”重庆！

有三百万新增人口量的保障，自然也就有三百万以上住房需求的现实！

当然，这个只是假设增速不变的情况；在笔者的预计里，由于马太效应的影响，人口增量的增速还有可以增长的空间！

有人，才有产业，才易助推产业的转型升级，才易助力城市的健康发展！

那么，什么是城市的马太效应？这个，概念很大，笔者仅从对比的角度来展示！

试问，将全家的资金投入在十八线的小县城买房，还是在重庆买房？

试问，西南地区最值得投资的成都与重庆，成都限购，那就只能在重庆买房！

试问，重庆市作为直辖市的优势仍将长期持续，中长期的发展趋势依然大好！

所以，不难总结，重庆本地的投资群体或刚需群体，西南地区各个城市的投资客都在将投资的“宝”押在了重庆！当然，也会有来自其他地区的投资客；不过，相对来说，重庆及周边省份仍是重庆房产的主力！

简言之，长期来看，笔者认为，重庆房产依然具备保值增值的效果！

中期来看，经济复苏缓慢，收入存在递减，平稳过渡概率较大！

在“房住不炒”的大背景之下，首套房、二套房、三套房的贷款成本明显增加，从资金的角度来讲，资金成本增加，也就意味着投资风险增加和投资回报率的降低！

事实上，住房出租的年回报率大多维持在2%以下，能达到3%的效果已是少数！

在后疫情时代，疫情的反复是对经济复苏最大的影响因素之一；在这样的条件之下，再加上一些国家防控举措的无力，全球经济复苏的角步十分缓慢！

事实上，在全球经济一体化的今天，中国的经济很难脱离全球经济而一枝独秀！

教育“双剑”之下，教培行业迎来了寒冬；许多教培行业的人收入大减，甚至是直接进入失业的状态！当然，从保障教育机会公平的角度来讲，笔者是十分支持的！

杭州新试点的官方“房产中介”，即个人自主挂牌房源功能正式上线杭州市二手房交易监管服务平台；在推出之后，赢得大众一片好评。目前，重庆已经跟进，未来很可能在全国多地推广！这遍地的房产中介门店和工作人员，或许也将迎来一次前所未有的行业“竞争”！

事实上，不只是这两个行业，越来越多的行业、企业和个人正在发现，当下的钱，是真的难赚！

那么，既然钱难赚，接下来会发生的自然是个体收入的收入递减！

毕竟，老板都不赚钱了，“打工仔”升职加薪的可能性会有多大？

毕竟，保住饭碗已不容易，“加量不加价”也能接受，又何必期待加薪呢？

不要小看收入递减的影响，若是关注一下房产贷款断供的消息和法拍房新增的数量，就可以看出收入递减对房产房价的真实影响！

这一点，重庆的数据还是比较明显！毕竟，法拍房的信息数据是公开信息！

这一点，重庆的断供还是不太明显！毕竟，重庆的房价与一线大城市相比，就算是与相邻的成都相比，价格也是较低的，贷款额度和还贷压力，也相对较小！

综上，中期来看，笔者认为重庆房价平稳过渡的可能性较大！

短期来看，未来两三年的重庆房价很可能出现一个“小坑”！

重庆的房价是不高，但重庆的收入也并不高！

在收入递减的背景之下，在贷款利息增加和贷款放贷减速之下，在经济复苏缓慢的大背景之下，在“房住不炒”的调控之下，在大家很可能已经在2021年上半年这一波逆袭涨势之后已经购房的情况之下，在以恒大为代表的债务危机之下，你认为重庆未来两三年的房价再次逆袭的可能有多大？

以2021年重庆第二次土地集中拍卖为例，明显不如第一次土地集中拍卖那么火热，许多地块的溢价率都很低，也有地块出现了流拍的情况！

公开信息显示，重庆第二次土地集中拍卖共计拍卖28宗土地；其中，仅2宗拍卖成功，26宗为挂牌底价交易，还有5宗土地流拍！

这，就是房地产开发商对重庆短期房地产开发最真实的反映！

房地产开发商，往往都是巨型企业，这些企业都有自己的专业团队，其专业程度远在普通人之上！

大部分土地都能卖出，是因为重庆房地产的长期价值还在！

不能够高价卖地，除了房地产市场本身要控制拿地成本之外，更重要的是未来两三年的经济形势和房产市场，不太可能出现2016年至2017年的暴涨之势！

如果，你在未来两三年内有在重在购房的需求，笔者建议如下：

第一，量力而行，不要过高地估计自己赚钱的能力；毕竟，赚钱真不容易！

第二，尽量全款，房产商业贷款的成本真的较高；毕竟，贷款压力十分真实！

第三，考虑二手，在房产交易量下滑的阶段，二手房的议价空间更大！

第四，不妨等等，大趋势不会轻易改变，房价的颓势没那么快扭转！

第五，关注“小坑”，越是低迷的房市，越有出“坑”的可能，多走走、多看看、多对比、多思考，如果某一个“坑位”让你觉得十分舒适，再投入资金下手也不迟！

简言之，不着急，慢慢看，既然你有心买房，就得多投入时间和精力去了解行情、信息、政策，特别是熟悉到具体的某个小区的房价波动率；当出现极低的波动轨迹之时，或许就是刚需入手的最佳时刻！

特别提示：本文内容，仅为笔者个人的思考和观点，仅用于与大家分享关于重庆房地产市场的个人观点；所以，本文不构成直接的投资建议！若有不足之处，敬请批评指正！

最后，买房是大事，且走且看且思量，多看多比多关注！

毕竟，一个平方少上一千，一百平的房子可以节约十万元呢！

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作者：助你成公

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