如果买的新房烂尾了，购房人做好一件事尽可能获得更多的补偿

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今年的夏天对于房地产开发商而言犹如寒冬，不少著名开发商陷入了债务危机、现金流短缺。这事对于普通人有影响吗？绝对有，特别是买了新房或者准备买新房的人。一套新房少则几十万元、多则好几百万元，大家的钱不是大风刮来的，肯定不想买的新房出现任何问题。

不过，开发商资金链出现问题后的最直接影响之一是正在建造的房子极有可能停工。房款已经付出去不少了，但不知房子何时能够拿到，甚至可能因为项目公司破产而彻底烂尾。

新房一般均采取预售制度，房子还没有造好、甚至连个影都没呢，房款却已经支付出去了。至于为何买新房都是预售呢？简单来说，因为开发商的合同都是这么设计的，你可以提出异议，但前几年房地产市场是卖方市场，你不同意开发商不卖给你就是了，反正市场上想买的人多着呢。这属于一个愿打、一个愿挨，法律上开发商还真的没有什么大问题。

有关部门未来是否会出台相应规定要求新房不能采取预售制，只能造好了80%以上甚至完全造好了才能开卖还不清楚。就现有法律框架并结合最近停工项目越来越多的事实，给大家讲讲购买新房的朋友如何最大限度维护自己的利益。

项目公司破产并不会影响整个公司的财产

讲方法之前先要理解法律上的“破产保护概念”。老实说，破产实际上起到的是保护破产公司的作用，这也是很多开发商每开发一个楼盘都会成立一家新公司的原因。

根据民事法律相关规定，公司的财产和债务独立于股东。这意味着某个楼盘停工甚至烂尾后，其背后的项目公司只要申请破产就不会波及到母公司的财产。

比如，A房地产集团新成立了一家B项目子公司专门用于从事B楼盘的开发、销售事宜。如果B项目子公司欠了大量债务且无法偿还导致B楼盘烂尾的话，B公司自己或者由债权人会申请破产。一旦被法院裁定进入破产程序后，B公司的财产、债务就定下来了。

假设B公司对外一共欠了20亿元债务，整个公司的资产变现后才12亿元，那么最终要还的钱也就是12亿元，剩下的8亿元债务随着项目公司破产而烟消云散，A房地产集团并不需要为B子公司还欠的8亿元债务负责。

公司破产后债权有优先级之分

继续上面的例子。

B项目子公司破产，所欠债务达20亿元，剩下的资产变下后为12亿元。那这是不是意味着所有债权人都能按照60%的比例（12/20）受偿呢？答案是否定的，买了烂尾楼的购房者可能一分钱房款都拿不回来。

公司破产后的债权一般分为几项，一是拥有抵押财产的债权，比如项目公司的土地刚拍下来可能就被拿去银行抵押借款了；二是破产费用、共益债务，比如诉讼费用；三是公司的职工债权，比如还没有支付的职工工资、社保等；四是欠缴的税收；五是一般债权。

买房人已经支付的部分房款属于一般债权，也就是最后一类。这类债权的优先级排在非常后面，只是排在股东的权益投资前面。劣后的债权只有等前面的债权全部还完后才能获得清偿。

比如，B项目公司总共20万元的待还债权中，有抵押的债券为5.5亿元，破产费用、供应债务共计3000万元、职工债权共计1亿元、欠缴的税款2000万元、一般债权13亿元。

B公司一共变现了12亿元，那么先还前四项债权，共计用掉了5.5亿+3000万+1亿+2000万=7亿元，还剩下5亿元清偿一般债权。那么，一般债权的清偿比例为5亿/13亿=38.46%。李四买了B项目公司开发的烂尾楼，之前一共支付了100万元房款，只能得到38.46万元的补偿，剩下的自己承担。

实际中，一般债权的清偿比例可能更低，也就是李四连38.46万元都不一定拿得到。

购房人要设法让债权的清偿顺序提前

第一，买到烂尾楼很倒霉，要想一分钱损失都没有还真得看一些运气了。因此，只要能够多拿回一些就是胜利。

第二，部分停工项目只是临时性的，之后接盘侠继续动工的话则是最好的结局。

第三，如果是真烂尾没救了就得想办法让自己的债权清偿顺序提前。我和一位专门搞房产的律师交流过这个问题，对方提出了现在市面上比较流行的解决方案，和大家分享一下。

2015年，最高法出台过一个叫做《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的司法解释，其中的第二十九条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持”。

什么意思呢？操作上你得先起诉开发商，最好是在对方财产被其他债权人冻结之前就起诉。同时满足三个条件。

一是在法院查封项目公司财产前已签订房屋买卖合同。这一点很好办到，我相信大部分人买房必然是还没付款就已经签过书面合同了。

二是买房人名下无其他用于居住的房屋。这条法律保护弱者的体现，原本没有房子，好不容易买一套用于居住还遇到烂尾了，那么法律必然“照顾”这类弱势群体。

如果你本来就有房子怎么办？起诉前赶紧转让给父母或者其他信任的人啊！

三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。意思是已经支付了大部分房款。

一旦满足这三个条件并且起诉了项目公司请求法院保全财产后，你的债权获得优先清偿权，能够直接提前到抵押债权之前受偿。在项目公司破产进入执行程序后先还你的钱，这意味着已经支付的房款几乎可以全部拿回来了。当然，你请律师的费用是没法省的。

没人想买到烂尾楼，但有时候不是你不想就不会发生的。多了解一些、多懂一些以备不时之需是没有坏处的，尤其是当下的楼市。

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作者：王五说财

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