通俗解释下房价没降，但巨有钱的某开发商突然陷入债务危机

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通俗易懂的讲法就就先不涉及开发商，我用生活中的例子来和题主讲讲为什么会发生这样的事情。例子中某些政策可能和现实情况不同，比如限购、限贷政策，但不影响对问题的把握和理解。

1.小张夫妇一年工资收入15万元，除去家庭的日常开销后能省下10万元。

小张夫妇决定用存款投资，于是在老家四线城市买了房。房子成交价为40万元，其中首付10万元、贷款30万元，贷款期限为20年。

小张夫妇：拥有一套40万元市值的房子(资产)，欠了30万元房贷(负债)。

2.小张夫妇第二年采取相同的方式又在四线城市买了一套房。

小张夫妇：拥有两套房子，市值80万元的欠了60万元房贷(负债)。

我们假设小张夫妇一共这么操作了5回，使得夫妇俩名下有5套房子和150万元房贷。

小张服务家庭的资产负债情况为：20万元存款、5套房子和150万元房贷。

3.150万元房贷并不是一次性要还完的，而是可以分20年慢慢还。这使得小张夫妇虽然经济比较紧张但月供还是可以通过自己的工资、父母的工资以及房租收入勉强应付。

日子虽然过得比较苦，但小张夫妇希望未来房价上涨后全部卖掉，这样就可以赚到巨额差价，通过投资房产实现财富自由。

4.问题来了。

银行发现小张夫妇贷款资料作假，要求小张夫妇一年内把所有的贷款还清。

小张夫妇现在的情况是名下有5套房子和20万元存款，还了几年房贷后欠款本金还有130万元，同时小张夫妇一年的收入依然为15万元。

大家看出来了吗？小张夫妇资产很多，但没有现金流还款了。这是因为20年的债务被要求一年内一下子全部还完。小张夫妇一年内能够拥有用来还债的现金只有一年15万元收入加上20万元存款共计35万元面对130万元的本金有95万元的资金缺口。即使小张夫妇问亲朋好友借钱也凑不齐。

5.小张夫妇可以卖房(资产)套现还债。

没错，确实可以。但是国家调控楼市，房产市场交易量大幅下降。尤其是四线城市，刚需本来就少，房子有价无市、没人买。另外，小张夫妇也不太愿意降价太多出售房子。

债务问题进入死循环。

6.我们再深入一步探讨。

小张夫妇的5套房子均是首付10万元、贷款30万元买来的。我们假设其中的4套房子首付都是向亲戚朋友借来的。那么对于小张夫妇来说，负债变成了150万元长期借款(后来也变成了短期)和40万元短期借款。

这40万元向亲戚朋友借的钱本来就得一年内还清。其实原本小张夫妇也还不了，但有办法。那时可以继续向其他银行申请消费贷啊，夫妻两人各开一张20万元的消费贷，40万元套现出来后还给亲戚朋友就行了。

当然消费贷也是短期负债，一年后要还。到了那个时候，小张夫妇再问亲戚朋友借40万元把消费贷还上。然后再一次借消费贷，等审批下来(审批一般用不了几天)拿到钱后又能立马还上亲戚朋友的钱。这样一来，新的消费贷的还款日子为一年后了。反反复复操作将原来的短期负债变成了长期负债，这叫短债常借、也可以叫借新还旧。

7.不过，小张夫妇贷款资料造假导致消费贷也借不出了。这下欠亲戚朋友的40万元也遇到了问题。根源是无法再从银行借到新的钱了。

8.恒大的问题复杂的多得多，但本质是一样的。恒大有资产，但资产不一定是现金，事实上恒大现金不多，资产的形式主要是房子、也就是待售存货。

银行信贷政策由于国家规定发生了改变，恒大借不到新钱了，得一年内归还大量欠款。同时，楼市调控使得恒大卖不动房子、现金回笼出现了问题。

这样讲算是通俗易懂了吧？再看不懂我也没法子了。

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作者：王五说财

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