2019房价指南（深刻）

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作者：卢克文



○壹

2007年，美国次贷危机爆发，美国金融市场遭到重大打击。

为了增加市场信心，给予更多市场流动性，时任美联储主席伯南克教授站了出来。

他说：我们要执行量（lan）化(fa)宽(mei)松(yuan)政策。

他是当时世界金融界的头号大佬，刚上任时还不知道自己美联储主席职位的威力，参加一次华盛顿酒会时，CNBC头牌主持人玛利亚坐在他旁边，随口问了他一句货币政策，他不经意地回答说自己的鹰派言论是吓唬市场用的，马利亚转口告诉了别人，第二天市场就一片混乱，伯克南吃了一惊，从那以后，开始谨言慎行。

但这次，他说要执行量化宽松时，坚定而绝决。

他站了起来，环顾世界各国的央行们，像《黑金》里梁家辉一样说话：

我话讲完，谁赞成？谁反对？

世界鸦雀无声，没有人说话。

至少，中国没有反对。

○贰

最近看到一篇关于回忆中国40年伟大历程的文章，那里面说，2008年后，中国人变得浮躁，开始炒房……

我是个理性的人，不太喜欢别人用这么感性的词汇去描绘社会大变革，其实我很想告诉那位作者，当时的中国，没得选择。

人民币是和美元挂钩的。

当美元泛滥出泡沫时，人民币只有默默地接受。

美国降息，我们就降息，美国量化宽松，我们就只能量化宽松。

中国人用实际行动替美国撑住了次贷危机，而大量的泡沫泛滥，会造成物价飙升，或者房价飞涨。

2019年1月，中国市面上的鸡蛋还是维持在0.8元一个，土鸡蛋一元一个，物价略有上涨，但没有飙升。

因为有一个行业，承接了所有的泡沫。

这个行业，就是房地产。

房子一直是中国人的主要财富

○叁

房地产是中国金融风险的蓄水池。

大家DISS房地产的时候，总喜欢说，北上广深的房产就可以买下美国了。还喜欢说，这跟当年日本东京买下美国多么相像。

大房地产商那么赚钱，改革开放100人评选，一个房地产商都没有。

但大家不知道，房地产的祸根，是从那年被迫承接美国次贷危机种下来的。

中国独特的地方政府的收入中，卖地所占的收入占50%以上，中国GDP算法里，土地出入金也是算进去的，再加上三四线城市棚改货币化的刻意推动，以至于这个泡沫越演越大，根本没有人敢戳破。

所以你们会看到很奇特的一幕，每当有房地产商想特价卖房回笼资金时，当地政府就会跟地产商约谈，要求把房产升回去。

这真是中国独有的奇特现象了。

我说这么多，是想告诉你们，无论多么严峻的情况，房地产价格下探也是有底限的。

○肆

中国人热爱讨论房价，是因为我们的尊严已经被房价绑定了。

现在，尊严露出了曙光。

和2007年后美联储量化宽松相反，现在是不停地加息，收缩市场流动性。

2017年开始，美联储终于说不印钱了，还提高了银行利息，美元升值，市面上流动性大减。

中国金融几乎是跟美国同步，我们的棚改货币化立即停止，也收紧了对房地产公司的贷款申请。

所以2019年的房价，终于露出了曙光。

我觉得，大家高兴得太早了。

○伍

我将2019年全国的房地产市场的变化，设定了一个上限，一个下限，无论怎么变，都不会突破这个范围。

上限是：中国的房价，除了极个别特殊的区域会微涨，全国基本盘是房价冻结，或者各城市根据自身情况微跌，小跌。就是房价整体不会涨了。还会下跌一些。

下限是：不要希望房价回到2015年暴涨前的价格，这是不可能的。因为货币棚改化而推动房价的三四线城市跌幅最高，但估计也就最多跌30%（当初上涨都是几倍几倍的涨）。

○陆

我们先说上限。

一线城市的数据最有说服力，中国所有的年轻人都渴望在一线城市生活，这里的教育，医疗，娱乐，创业环境，硬件设施，以及高质量的同年龄异性大量聚集，年轻人只爱花花世界。

能在北京生活，谁愿意留在铁岭呢？

但一线城市的房价，终于在2018年10月开始下降了。

10月，深圳环比跌了0.83%，北京环比跌了1.99%，广州跌了1.9%，上海跌了2.71%

11月，深圳环比跌了1.39%，北京环比跌了1.64%，广州跌了1.51%，上海跌了1.43%

我朋友说，他盯了很久的深圳福田的大康福盈门，已经从10万多一平，跌到了9万多一平。

我一直不知道，自己的朋友里埋伏着这么多土豪------真是想不明白，他们为什么要跟一个年收入34000元的人做朋友？

就在大家要为房价开始下跌举杯欢庆时，我实在忍不住想扔点数据过来，给你们泼盘冷水：2015年10月，深圳一个月房价上涨了33.2%。

这种跌法，跌三年都别想跌回过去一个月的涨速。

连一线城市都跌，三四线城市还扛得住吗？

所以山东荷泽，湖南衡阳首先受不了了，开始出来作妖。山东荷泽现在整体房价还算趋稳，湖南衡阳碧桂园就按捺不住，从去年的8000元一平直线下跌。

衡阳碧桂园房价一路下跌

说明在一线城市都抗压不住的情况下，棚改货币化结束后，年轻人口大量外流的三四城市房价下降是不可阻止的历史趋势。

而几时崩，何时崩，只是时间问题，是小开发商手头资金几时耗尽的问题，是大开发商决定几时放弃哪座小城市快速收回现金流的问题，是银行收紧贷款后，实力孱弱的开发商，谁先倒闭的问题。

在上限里，全国也有不跌的城市。

比如武汉，比如东莞。

当深圳的朋友告诉我他们那房价都开始下跌的时候，当初因为留恋本地各大酒店桑拿技师而留在东莞的我，是一脸懵逼的。

东莞的房价纹丝不动，松山湖还悄悄上涨了一点。

像武汉这样处于国家重点发展的长江经济带领头羊，做为和杭州，重庆下几个一线城市重点培养的对象，还有东莞这样吸食深圳部分产业链，夹在深广中间地带，而房价只有2万一平的城市，房价是很难跌的。

所以你看，也不是所有城市都会跌，有巨大发展潜力，市场价值并没有被泡沫化的城市，2019年不仅不会跌，可能还会逆风上涨一点点。

现在说说下限。

先说一线城市的下限。

2018年中国大陆有四座城市进入世界一线城市，其中北京和上海属于A+级别，广州属于A，深圳属于A-（国外机构一家之言，仅供参考）

现在伦敦房价约9.5万人民币一平，巴黎约7.2万人民币一平，中国四大城市现在直追伦敦巴黎，北京市区平均房价约6万一平，上海内环以内平均房价约7万一平，广州主要城区房价约5.2万一平，深圳主要城区房价约6万一平。

可见，做为世界一线城市，北上广深还有一定的上涨空间，现在的下跌只是临时性的，经济衰退周期过半，就有可能恢复上涨。

有人不服了，说我们四大城市的工资收入是不能跟伦敦巴黎比的，是的，没错，但是我们人口太多，每个小城市首富前1000名搬去北上广深都多少人口了？大量小城市富裕人口还是渴望进入国际一线城市生活的。

而三四线城市，下限又在哪里？

我要重复前面说过的一句话：不要希望房价回到2015年暴涨前的价格，这是不可能的。

三四线城市确实会下降得厉害，但是永远不可能出现过去的低房价了，因为卖地是地方政府的主要收入，而房价太低，会导致地价太低，地价太低，则导致当地政府收入锐减，行政手段也会迫使地价下跌后稳定在一个区位。

所以，最乐观的估算，泡沫最大的三四线城市，大量受过教育的青年人口流出的三四线城市，封顶也只会跌30%，一般的三四线城市，极有可能下跌幅度只会在10-20%。

有人忍不住举手了，那2019年房价大面积下跌的时间点在哪里？

我不知道。

但是，我们可以从一组数据得知一些情况，2018年下半年，全国房企偿债规模超1000亿元，往后三年逐量增加，到2021年，债券偿还峰值是4800亿元，也就是2018年开始，感受到危机的房地产企业加快了回款速度。中南建设，新城控股，阳光城，泰禾集团回款额比2017年增长了55%，70%，66%，52%，要说明的是，国内债务情况良好的万科喊了一年的“活下去”，不知道是在对自己说，还是在对别人说，万科这样的大房企，也必定在等部分小房企还不上贷款倒下后，收购大批优质资产的。

由于本人一直没有找到2019年中国主要房企的主要还贷时间表，期望有大神可以回复，再根据现在中国房企现金流报表，就能推算出，中国三四线城市房价集体下跌的主要月份了。

○柒

2018年底的中央经济工作会议，给房价定出了“因城施政”的大方向，换句话说，中央的意思是，大家2019年尽量能稳住房价，最好不要跌也不要涨，涨的，要削下来，跌的，你们自己想办法吧。

没办法？没办法我也没办法，自己看着办吧。

最后，34000元年薪的我，喝了一杯村口老王自酿的高梁酒壮胆，给2019年中国房价捋一捋大方向：

武汉，东莞这种有巨大潜力，或者泡沫极小，原本房价很低的城市，房价不会降，还可能会上升一点点。

长江沿线重要城市房价不会降，要降也只会降一点点

喀什这样的西部能源重点中转城市不会降

全国一线城市大概会有5%-10%左右的一次降价潮，但是未来很快会反弹

大多数三四线城市会降价10-20%左右，泡沫严重的三四城市可能会降到30%

中国现在是经济衰退，不是经济危机，每年就是5%的增长速度，也是许多国家梦寐以求的数据了。

所以，不用对房价抱有太悲观的展望。

○捌

周金涛是2016年12月27日去世的，他在生前说过，2019是中国资产的最低潮，90后买房子的最好机会，也是活到40岁还没有资产的中国人，最后一次改变人生的机会了。

而一向关注世界宏观经济，喜欢掐着美联储和两党论来分析事物的本公众号，也是这样认为的。

周天王，你在天有灵，保佑中国的平民阶级，能在今年，多买几套房吧。

人生啊，不就是一场康波么。

作者：卢克文 ，公众号“卢克文工作室”,ID：lukewen1982,防疫群

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